Кредит под залог недвижимости: основные вопросы

 Каждый может оказаться в ситуации, когда срочно нужны деньги. К обычному кредитованию банки предъявляют условия, которые часто не подходят населению. Легче получить большую сумму под залог недвижимости. Но человек, который не разбирается в законах и системе кредитования и обращается в первую попавшуюся организацию, может из-за своей неграмотности все потерять.

Кредит под залог (в данном случае жилой и нежилой недвижимости) – один из видов кредитования, основным условием для выдачи которого является предоставление залога как гаранта возврата денег. Это может быть как полноценный объект (квартира, дом, склад, участок), так и его часть (к примеру, комната). Таким образом вы гарантируете выполнение своих обязательств по отношению к банку.
                                                                                                       
 

Под какую недвижимость выдается кредит?

Обратите внимание: сотрудник банка может вам отказать в выдаче кредита, если жилая или нежилая недвижимость неликвидная (другими словами – не востребована). Одобрение получают только те объекты, которые в случае невыплаты денег можно быстро, без проблем и по среднерыночной цене продать. Обычно для определения ценности приглашаются независимые оценщики из юридических компаний, специализирующиеся на данном направлении. Сразу никто не скажет, во сколько оценивается предлагаемый объект. Если же вам озвучивают сумму в день обращения, это должно вас насторожить.

Специалисты, после осмотра квартиры, дома или склада, официально заявляют среднюю цену объекта на момент подписания договора. Сумма, которую вам смогут выдать, зависит от того, сколько можно получить за реализацию предлагаемого в качестве залога имущества.

 

Как определяется стоимость залога

Как известно, одинаковые по площади квартиры в одном и том же районе могут стоить по-разному. Что влияет на цену недвижимости:

• Год, когда здание было построено. Чем новее объект, тем выше его стоимость. Квартира в панельной многоэтажке 60-70-х годов ценится гораздо ниже, чем аналогичный объект в сданной в эксплуатацию новостройке.

• Этаж. Первый и последний этаже считаются самыми неудачными и оцениваются на 15-25 % дешевле.

• Квадратура, планировка, ремонт.

• Доля владения. Чем меньше собственников, тем лучше. Если во владении находится только часть санузла, кухни и спальни, на кредит можно не рассчитывать.

Перед подачей заявки узнайте, какие документы нужно предоставить в банк (перечень обычно указывают на сайте, но лучше уточнить информацию в отделении). Обязательно понадобятся бумаги на недвижимость, паспорт.

 

Финансовая сторона вопроса

Рассчитывать можно на 80 % от оценочной стоимости объекта. Скажем, если у вас во владении квартира, которую оценили в двести тысяч долларов, банк выдаст вам не более 150 тысяч долларов. У некоторых организаций есть лимиты на размер кредита.

Кредитная ставка также немаленькая, для рядового гражданина она может быть непосильной. К примеру, если кредит в 150 тысяч долларов взять на двадцать лет при средней ставке 14 процентов, ежемесячно придется отдавать около двух тысяч долларов.

Вся информация прописывается в договоре в присутствии человека, который берет кредит, банковского представителя и нотариуса. Только в таком случае документ будет иметь юридическую силу.

 

Плюсы кредита под залог

Данный вид кредитования имеет целый ряд преимуществ, среди которых:

• Займ выдается без поручителей. Т. е. не придется искать тех, кто согласится подписать бумаги, что в случае чего готов выплатить кредит за вас.

• Невысокая процентная ставка. Если брать обычный кредит, вам дадут деньги под 25-40 процентов годовых. При предоставлении залога – до 20 процентов.

• Срок кредитования. В данном случае он более длительный, до 25-20 лет.

• Нет необходимости предоставлять справку о доходах, а также предоставлять отчет о том, куда потрачены деньги.

• Залоговая недвижимость остается во владении заемщика. Запрет накладывается только на продажу объекта.
  
   

Минусы кредита под залог

Если кредит берется в банке, риск потерять предоставленную в залог недвижимость существует только в одном случае – если вы нарушите условия договора. Всегда читайте условия, там могут быть включены пункты, которые практически во всем ограничивают заемщика и предоставляют слишком много свободы банку. К примеру, банк может разорвать договор и потребовать деньги, если вы задержали с выплатой всего на пару дней.

 

Требования банков

Любой из банков к недвижимости будет предъявлять целый ряд требований. Если речь идет о квартире, то она должна быть подключенной к системе отопления, холодному и горячему водоснабжению, не иметь серьезных дефектов (к примеру, поврежденных окон и входных дверей, сантехники). При этом здание должно иметь фундамент, не быть на учете в системе по постановке на капремонт или аварийным.

Что касается документов, то с вас могут потребовать огромное количество различных справок. Если имеются совладельцы и имущество не разделено официально, кредит не выдается. Ведь в таком случае невозможно определить объект залога и его стоимость.

Условия кредитования под залог комнаты в коммунальной квартире будут точно такими же, как и при залоге под долю. Вам понадобятся бумаги, подтверждающие, что вы являетесь собственником данного объекта. При этом преимущество отдается комнатам, которые оформлены не как доля собственности, а как отдельный объект.

 

«Долговая яма»: как в нее не попасть

Существует ряд случаев, когда можно влезть в так называемую «долговую яму»:

• Долларовый кредит. Из-за нестабильности курса доллара не рекомендуется брать валютный займ. В прошлом люди отдавали ему предпочтение из-за низких процентных ставок, а в результате теряли бизнес, квартиры и машины, оставленные в залог.

• «Плавающие» условия. Недостаточная внимательность при прочтении договора может привести к потере квартиры. Уделите внимание разделу со штрафными санкциями, комиссиями за досрочное погашение или продление кредита. В идеале – заранее попросить предоставить договор и проконсультироваться касательно всех пунктов с юристом.

• Условия выдачи. Слишком низкая процентная ставка, малый перечень документов, которые необходимо предоставить, длительный срок выдачи кредита – все это должно вас насторожить. Прежде чем остановить свой выбор на конкретной компании, сравните условия.

Всегда помните о том, что риск того, что вы лишитесь недвижимости, зависит не только от вас, но и от тех условий, что прописаны в договоре. Недвижимость перестает считаться залоговой в следующих случаях: если кредитор выполнил все свои обязательства перед банком, при продаже на торгах, при невозможности реализации, при гибели имущества.